住宅専門家レポート 開発インタビュー

【住宅専門家レポート】
〈グランリビオ浜田山〉を選ぶ理由

location position child

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【Location】人気路線が結ぶ古くからの住宅地。変わらない浜田山の魅力

高い生活利便性と豊かな緑。戸建て住宅が整然と建ち並ぶ、閑静な住宅地

現地案内図

現地案内図

現地付近の街並み(約100m・徒歩2分)

現地付近の街並み(約100m・徒歩2分)

善福寺川緑地(約480m・徒歩6分)

善福寺川緑地(約480m・徒歩6分)

現地案内図
住宅アドバイザー 高江啓幸氏
「浜田山」駅前にて

株式会社リクルートで住宅領域事業に従事。現在はフリーの立場で事業者コンサル及びユーザーアドバイス、住宅関連誌・ウェブサイトの執筆など不動産業界の専門家として活動

首都圏各路線の中でも京王井の頭線には独特のイメージがあるように思う。渋谷を基点に、下北沢や明大前などを経て吉祥寺に至る。多くの路線との接続も多く、その利便性の高さは説明するまでもなく、若者が多く集う街を結ぶ人気路線である。となるとさぞや賑やかなイメージかと思うが、実際は、ゆっくりと時間が流れているかのような雰囲気に満ちている。そのわけは、住宅地を縫うように進むため、車窓からのぞむ景色の多くが閑静で落ち着いた街並みであることと無縁ではない。実は古くから暮らしが育まれてきた街の数々。その沿線の代表格とも言えるのが、浜田山である。

浜田山があるのは武蔵野台地の上。堅固な地盤であることに加えて、南の神田川と北の善福寺川に挟まれ、総じて高台になっているためか、古くから住宅地として街並みが形成されている。これまで幾度となく浜田山を訪れ、街並みを見て感じるのは“変わらない”ということ。静かな環境の中に整然と一戸建てが建ち並び、低層の集合住宅が点在する。決して華美でなく、手入れの行き届いた庭木、外壁にあしらわれたちょっとした飾りが当たり前のように存在する。瀟洒で穏やかな街を歩くにつけ、暮らす人の街に対する慎ましやかな誇りが感じられるようだ。エリアの多くに第一種低層住居専用地域という厳しい開発規制がかけられていることも、“変わらない”理由のひとつだろう。魅力ある住宅地としての姿を保ち続けている。

落ち着いた暮らしに必要な緑の環境

住宅地としての評価を得られる一般的な要因は、やはり落ち着いた暮らしができる環境にあるだろう。当プロジェクト周辺は既述の通り第一種低層住居専用地域であることで、そのベースが保たれていると言える。加えて、エリアの魅力をさらに引き上げているのが豊富な緑だ。当地に近い善福寺川緑地は多くの公園や広場、運動場などが連なる広大な緑の環境。子育てにはもちろん、散歩や憩いの場としてもうれしい場所となっている。

和田堀公園(約630m・徒歩8分)

和田堀公園(約630m・徒歩8分)

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【Position】「浜田山」駅徒歩9分×第一種低層住居専用地域に暮らす価値

用途地域概念図(

用途地域概念図(出典:杉並区 公式電子地図サービス すぎナビ)

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域 年次別の新規発売物件数の推移(※3)

閑静な住宅地に残されていた、広大な敷地

当プロジェクトは84邸という、低層としてはかなりの規模がある。周囲は一戸建てが多い閑静な住宅街であり、例えば工場跡地などと違って、広い敷地の確保が簡単ではない。その中で、5,000m2超もの面積を得られたことは大きなポイントである。「浜田山」駅最寄り過去14年で最大敷地(※1)という点も明白にその事実を裏付けている。浜田山エリアはその環境の良さからか、昭和から平成にかけては、企業の保有地が多く、当地もそう。だからこそ残っていたとも言える。

閑静な住宅地に残されていた、広大な敷地

当プロジェクトは84邸という、低層としてはかなりの規模がある。周囲は一戸建てが多い閑静な住宅街であり、例えば工場跡地などと違って、広い敷地の確保が簡単ではない。その中で、5,000m2超もの面積を得られたことは大きなポイントである。「浜田山」駅最寄り過去14年で最大敷地(※1)という点も明白にその事実を裏付けている。浜田山エリアはその環境の良さからか、昭和から平成にかけては、企業の保有地が多く、当地もそう。だからこそ残っていたとも言える。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域 年次別の新規発売物件数の推移(※3)

用途地域概念図(

用途地域概念図(出典:杉並区 公式電子地図サービス すぎナビ)

第一種低層住居専用地域の物件は、
ますます減少傾向に

次いで、第一種低層住居専用地域であることの価値について。文字通り“低層”で“住居専用”という制限がかかっていることで、住宅地としての環境は良好に保たれる。にも関わらず、そもそも事業化されるシェアも低く、近年さらに減少傾向にある。これには、デベロッパー側の事情もある。大型の敷地を得にくく、しかも低層という条件ではコスト面の効率が悪いからだ。評価と裏腹に数が増えないということは、いかに開発余地が少ないか、事業化することが難しいかを表している。その中での当プロジェクトの規模は大きな魅力だ。

用途地域図

用途地域図(出典:東京都都市整備局都市計画情報等インターネット提供サービス)

都心に近く、駅にも近い住宅地の魅力

加えて、駅からの距離を加味すると、その存在はますます貴重なものとなる。駅に近いエリアは商業施設やオフィスなどの需要も多く、土地を高度利用することが求められるケースも多い。結果として、低層住居に縛る規制は、駅から離れた場所にならざるを得ない。駅から徒歩10分以内の低層住居エリア。それが、都心に近く、人気路線の井の頭線・浜田山にある魅力は非常に大きい。

東京23区最寄駅より徒歩10分以内かつ用途地域が第一種低層住居専用の物件

東京23区最寄駅より徒歩10分以内かつ用途地域が第一種低層住居専用の物件(※4)

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【Childcare&Education】教育環境や子育て環境に恵まれた、浜田山

浜田山小学校へ約140mと通学も安心

現地周辺は車通りもあまり多くなく、落ち着いた暮らしが可能な環境。緑地も随所にあることから、子育てにも好条件だろう。そして何よりも、わずか約140mの場所に、公立の浜田山小学校があるというのが大きなポイントになる。小学校がごく身近にあるのは嬉しい限り。ここなら、登下校の際も安心だ。また、親は学校行事に出向く時間が短縮され、子どもは帰宅後の勉強や遊びの時間が増やせる。子どもも親も時間を得ることができる。

現地付近の街並み

現地付近の街並み(約100m・徒歩2分)(※4)

住人の愛着が感じられる街の魅力

冒頭に“変わらない街”と表現したが、数年ぶりに駅から当地へのアプローチにある商店街を歩いてみて、あらためてその意を強くした。ここの商店街は、いわゆるチェーン店が占めることもなく、花屋・和菓子屋・雑貨屋・ビストロなど個性的なショップが主役のように思える。また、決して大きくない街にも関わらず、大通りに軒を連ねる外国車のディーラーから、住人の暮らしぶりが垣間見えると言ったら過ぎるだろうか。しかしどれも30年以上前に初めて訪れた時から、さほど変わらない浜田山という街の光景なのだ。住人の暮らしぶりに深い愛着が感じられる街だからこそ、長きにわたって受け継がれていく素敵な環境があるということだろう。

浜田山小学校(約140m)

高井戸中学校(約1,160m)

和田堀公園(約630m・徒歩8分)

メインロード商店街(約440m・徒歩6分)

※1:最寄りを「浜田山」駅とする分譲マンションで2007年10月~2022年3月15日までの期間において最大の敷地面積となります。(有限会社MRC調べ/2022年6月10日時点)
※2:全84戸の内、60戸が南向き
※3:出典/KOHKEN MONTHLY NET ※対象物件:過去20年(2002年1月~2021年12月末発売物件) ※用途地域欄に「第一種低層住居専用地域」の表記がある物件(物件所在地に他の用途地域も含む場合もあり)
※4:対象期間:発売が2012年1月~2022年4月15日までのMRC調査・捕捉に基づくマンションデータの範囲内(有限会社MRC調べ/2022年6月3日時点) ※MRC入力ベースで新規発売が1995年1月以降の物件のみ ※表示物件数は本調査段階におけるMRC捕捉・入力済みの合計 ※最寄駅入力は物件販売時のMRC入力時登録駅に基づく
※インタビュー・撮影は2022年6月に実施。
※掲載の完成予想CGは、計画段階の図面を基に描いたもので、形状、色等は実際とは多少異なります。また、今後変更になる場合があります。なお、外観形状の細部、設備機器、電線等は表現しておりません。また敷地外の電柱、標識等の表現を簡略化しています。植栽は特定の季節、時期を示すものではありません。竣工時に完成予想図程度には成長しません。樹種は一部変更になる場合があります。タイルや各種部材等につきましては、実際と質感・色等の見え方が異なる可能性があります。また、今後変更になる場合があります。
※掲載の環境写真は2022年5月に撮影したものです。
※掲載の情報は2022年6月現在のものです。
住宅専門家レポート 開発インタビュー

【開発インタビュー】
〈グランリビオ浜田山〉に込めた想い

design land plan

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【Design】この地だから実現。「次代に受け継がれる住まい」というコンセプト

古くからの緑が大切に守られた浜田山で、子どもの代まで永く暮らせるマンションを

外観完成予想CG

外観完成予想CG ※砺美とは…極限まで美しさを研ぎ澄まし磨き上げる日本の美の概念

現地付近の街並み(約870m・徒歩11分)

現地付近の街並み(約870m・徒歩11分)

和田堀公園(約630m・徒歩8分)

和田堀公園(約630m・徒歩8分)

現地案内図
有限会社船田アーキテクツ
代表取締役・一級建築士
船田徹夫氏

マテリアルイメージ

――現地の第一印象は?
船田氏:「強く感じたのは、『緑の力の存在感』です。浜田山は駅南側と北側で街の印象が異なります。いずれも緑が豊富ですが、南側は新しく開発された緑が多く、本件が位置する北側には、戦災を逃れたご神木、整備された道路沿いには大木があり、古くからの緑が大切に守られています。自然に対する敬意が感じられました」

甘利氏:「落ち着いて住みやすそうというのが第一印象です。駅前には商店街があり、必要なものが揃っていて、閑静だけど不便さを感じない街だと感じました。現地周辺は第一種低層住居専用地域ということもあり邸宅街で緑が多いです。その環境において、本件の敷地面積は約5000m2超の広大な土地なので、浜田山の景観を壊さずに良いものをつくり上げ、お客様に住んでいただきたいと思いました」

――物件のコンセプトは?
甘利氏:「『次代に受け継がれる住まい』です。親御さんが購入したマンションを成長したお子さんが自身でも住みたいと想い受け継いで欲しい――プロジェクトメンバー全員一致で、そんなマンションを目指そうとなりました」

船田氏:「デザインコンセプトは『砺美(れいび)の邸』。日本の美意識・伝統の中に、この地にふさわしいデザイン手法を見出しました。素材も自然に溶け込むものを採用。木目のパネルをメインに、コンクリートの重量感をなくし、自然の中で透けて水平に広がる和の感覚を取り入れています」

マテリアルイメージ

「リビオ」の上位ブランド「グランリビオ」。その名に相応しい物件を

――「グランリビオ」だから、実現できたことは?
船田氏:「常に本物を追求していますが、立地特性もふまえ、今回はより一層“本物の追求”にこだわりました。上位ブランドであることで、追求するための自由度は上がりました。『グランリビオ』だからこそ、妥協することなく、コンセプトを形にできたと思います」

甘利氏:「特別感をひと目で感じてもらえるデザインを追求しました。“グラン”を名乗る以上、妥協せずに徹底的に本物にこだわり、デザインの特徴的な木目のパネルは今でも一番良いものを探求していますし、今より良いと思えるものがあれば取り入れていきます。『グランリビオ』に相応しい物件だと考えています」

外観完成予想CG

外観完成予想CG

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【Position】「浜田山」駅徒歩9分×第一種低層住居専用地域に暮らす価値

敷地配置イラスト

敷地配置イラスト/中庭は高木・低木・草本をバランス良く配置して立体的な緑地に

植栽の一例/ヤマモモ(既存樹木)

植栽の一例/ヤマモモ(既存樹木)

植栽の一例/ヤマボウシ(既存樹木)

植栽の一例/ヤマボウシ(既存樹木)
新規の樹木は地域に根差した在来種を選定

現地案内図
日鉄興和不動産株式会社
甘利直也氏

――広い中庭を設計された背景は?
船田氏:「中庭をつくったというより、従前からの自然や緑が広がる中に“建物を建たせていただく”という設計思想がまずあります。全体デザインでは“緑に浮かぶ建物“を表現しました。一番こだわったのは、中と外の一体感です。空間や緑の連続感…建物と庭が互いに融和、共存した状態を示す『庭屋一如(ていおくいちにょ)』という、日本古来の邸宅思想を取り入れています。例を挙げるなら、規模は異なりますが、京都の町屋のイメージです」

甘利氏:「従前建物に緑が多かったことから、その背景を受け継ぎ『庭屋一如』というコンセプトを掲げました。建物・中庭が隔てなく一体として、緑を身近に感じながら生活してもらいたいという想いがあります。住民間の憩いの場となるアウターラウンジも計画しています。また、エントランスホールにもインドアグリーンを充実させており、室内でも自然を感じ取れ、屋内・屋外を緑で繋ぐデザインとしています」

――配棟計画のこだわりは?
甘利氏:「プライバシーや自己日影に配慮し、中庭を中心としたコの字型に配棟しました。中庭を身近に感じながら、マンション住民同士のバルコニーが見えず、どの住戸にも光が入るように設計しています。テラス付住戸も用意していますが、タイル貼りで奥行あるテラスとしているので光がしっかりと取り込め、ガーデニングや食事を楽しんでいただける空間となっています」

SDGs 既存樹を残した中庭。生物多様性への配慮

甘利氏:「中庭は従前建物の既存樹木を再活用する予定です。8.5mもの立派なヤマモモや白い花が咲くヤマボウシは大切に保管。従前の住民の目を楽しませていたように、新しい住民の方にも楽しんでもらえる存在になると思います。また、巣箱・バードバスも設置して生物多様性に配慮。後世にも引き継げる緑地を計画しています」

船田氏:「エントランスから中庭、エントランスホール…これらもすべて中と外の一体感にこだわって設計しています。エントランスホールの床には木目のタイルを用い、天井には抜け感が出るように、間接照明を設置。まるで、天井の穴から空が見えているような演出をしています」

外観完成予想CG

外観完成予想CG

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【Plan】光をたっぷり採り込む、開放感あふれる空間に。可変性にも配慮

約2.2mのハイサッシ、可変性のある空間設計

――専有部のこだわりをお聞かせください。 甘利氏:「豊かな採光と開放感あふれる空間設計を実現しています。配棟計画において、あらゆる住戸に光が入るように設計していますが、各住戸においても、それを最大限に活かすようにプランニングしました。光がたっぷりと入るように、全住戸に約2.2mのハイサッシを採用。さらに、柱を外に出すアウトフレーム設計によって、より一層の開放感を体感していただけます。

加えて、子育てのしやすさにも配慮しています。ウォークインクロゼットといった設備収納の豊富さはもちろん、お子様の成長にあわせて空間を変更できるウォールドアやマルチクロークの採用など、可変性にもこだわりました。また、“グラン”にふさわしい、グレード感のある設備も取り入れます。キッチン・洗面の水回りは高級感のあるフィオレストーンやグローエの水栓を、コンロについてはデザインや機能性の高いデリシアを標準採用としています」

F1g
F1g type 3LDK+WIC+MC

専有面積/70.79㎡
バルコニー面積/10.71㎡
テラス面積/25.34㎡
※WIC=ウォークインクロゼット MC=マルチクローク

本物を追求した、
代表となる物件を目指して

――最後に、オンリーワンだと自負されていることを。 船田氏:「〈グランリビオ浜田山〉では、この土地から生まれたコンセプトに素直に従い、自分に嘘をつかず表現にこだわり、完成度を高めることができました。実は、なかなか難しいことなのです。プロジェクトメンバー全員が同じ想いで向き合えたので、これが徹底できたのだと思います」

甘利氏:「本件は『グランリビオ』の名に相応しい物件となっています。外観デザインのインパクト・本物感の追求、既存樹を活かしつつ生物多様性に配慮した緑豊かな中庭、採光・開放感ある空間設計・可変性・グレードある専有部。細部までこだわり抜いて商品づくりをしています」

ハイサッシ概念図

ハイサッシ概念図

扁平梁概念図(当社例)

扁平梁概念図(当社例)

従来工法概念図(当社例)

従来工法概念図(当社例)

アウトフレーム工法概念図

アウトフレーム工法概念図

※インタビュー・撮影は2022年6月に実施。
※掲載の完成予想CGは、計画段階の図面を基に描いたもので、形状、色等は実際とは多少異なります。また、今後変更になる場合があります。なお、外観形状の細部、設備機器、電線等は表現しておりません。また敷地外の電柱、標識等の表現を簡略化しています。植栽は特定の季節、時期を示すものではありません。竣工時に完成予想図程度には成長しません。樹種は一部変更になる場合があります。タイルや各種部材等につきましては、実際と質感・色等の見え方が異なる可能性があります。また、今後変更になる場合があります。
※掲載の敷地配置イラストは設計図を基に作成したもので、形状・色等は実際とは多少異なります。
※間取り図の畳数は約表示です。※掲載の間取図は、設計段階の図面を基に描いたもので、実際とは多少異なります。また施工上の理由及び改良等により変更となる場合がございます。※住戸により仕様・形状が異なる場合がございます。
※掲載の環境写真は2022年5月に撮影したものです。
※掲載の情報は2022年6月現在のものです。
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